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上海房产纠纷律师|签订了房屋买卖合同 该违约金有效吗

来源:上海房产纠纷律师 发布于:2017-5-9 9:27:36 点击量:

双方签订了房屋买卖合同

案例简介:签订了房屋买卖合同之后,不支持按照房屋买卖合同支持违约金

2015年5月31日,被告徐某作为出卖方(甲方)、原告刘某作为买受方(乙方)、上海中原物业顾问有限公司作为居间方(丙方)签订《房地产买卖居间协议》,约定240万元转让系争房屋。当天,被告徐某作为出卖方(甲方)、原告刘某作为买受方(乙方)还签订《房屋买卖合同》。该第十一条“违约责任”约定,甲、乙双方任何一方未按本合同约定履行,应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金,逾期超过二十日的,守约方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的,须书面通知对方,且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。

在被告取得房屋产权以后,拒绝与原告签订本约,也拒绝进行房屋交易。原告向被告寄送《告知函》一份,表明因被告不再售卖该房屋,故要求自当日起解除双方签订的《房屋买卖合同》,并要求被告退还房款2万元、支付违约金48万元。原告向被告寄送《告知函》一份,表明因被告不再出售该房屋,故要求自当日起解除双方签订的《房屋买卖合同》,并要求被告退还房款2万元、支付违约金48万元。被告表示,同意解除房屋合同,但不同意原告的其他诉讼请求。

法院判决:双方解除房屋买卖合同,判被告双倍返还定金

经审理查明,原、被告就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律与行政法规禁止性规定,应认定为合法有效。《房屋买卖合同》虽约定了房屋的位置、面积、价格、付款方式等内容,但尚不确定,并且同时约定了签订示范合同即《上海市房地产买卖合同》的前提和时间。从双方当事人签约时的真实意思来认识,涉案《房屋买卖合同》应属当事人间对将来签订确定的房屋买卖合同的预先安排,为预约合同。双方当事人因此负有按《房屋买卖合同》约定的条件签署《上海市房地产买卖合同》的义务。现被告仅因自己主观因素的变化而拒绝按原约定条件与原告继续签订买卖合同,是对预约合同的违反。原告据此解除与被告间的合同,于法有据,本院予以确认。

至于《房地产买卖居间协议》,原、被告一致同意解除相关权利义务关系,并无不当,本院予以支持。原告另主张返还房款、支付违约金。因预约合同履行利益的损失实为订约机会的损失,而非本约合同签订后未获履行造成的实际损失,现合同约定的“违约责任”条款所指向的是违反需通过签订本约最终确定的买卖关系主要权利义务的内容,而非指向缔约阶段拒不签订《上海市房地产买卖合同》的行为,故原告的违约金诉请,缺乏依据,本院难以支持。因此,本院将按定金罚则予以处理。

该房屋买卖合同中约定的违约金有效吗?

上海房产律师说法:

所谓预约,事实上是与本约对立而言,以订立本约作为合同债务的内容。签订预约就必须订立本约合同吗?并不必然。预约的目的是稳定交易机会,当事人订立预约后虽然对同时存在的其他交易机会的选择能力大为降低,但并非仅局限于此。基于这样的信赖,当事人将为订立本约做各种准备工作,放弃寻找其他商机,全心全意为订立本约及将来履行本约而努力。如果对方当事人违反了预约,没有履行订立本约的义务,当事人的各种准备工作就会落空,失去其他有利商机,其合法权益无疑会受到损害。

但是在市场经济条件下,每一主体均追求自身利益最大化。在这种情形下,虽然当事人已订立预约,拥有一个机会,但若在缔结本约之前,又出现了其他更为难得的机会,当事人自会权衡利弊,决定取舍,这也是市场经济发展的规律。过分强调对预约的实际履行,有可能引发当事人的抵触心理,导致更多纠纷的发生。预约合同对双方当事人具有约束力。预约合同中的已决条款,非经当事人协商一致不得更改,否则构成对预约合同的违约。对预约合同的未决条款,则由双方当事人继续谈判,以达成正式、完备的本约。

预约合同的赔偿责任问题,可以由当事人在预约中约定违约金或定金。违约金和定金责任主要由当事人约定。如果当事人之间无此项约定,或者违反预约的一方当事人在承担违约金或定金责任后,对方当事人仍有损失的,就要承担损害赔偿责任。当然损害赔偿责任也可由当事人约定,对于损害赔偿责任的范围,一定要严格把握。违反预约的赔偿范围应以信赖利益损失为限,不应包括期待利益的损失。

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