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无房产证是否影响商铺买卖合同效力

来源:上海房产纠纷律师 发布于:2017-5-8 14:02:32 点击量:

案情:

2010年10月,张先生在番禺买了一间总价58万元的商铺,合同约定张先生收楼后730天内,开发商需负责办妥房产证。2011年4月,虽然商铺房产证还没办好,张先生就已委托中介公司放盘,将商铺卖给了马小姐,双方签订的《房屋买卖合同》约定商铺购房款为88万元。马小姐首期支付38万元,余款50万元准备贷款支付。马小姐在签合同当天就向张先生支付了5万元定金。可后来,马小姐申请的银行贷款未获批,她以张先生出卖商铺时还未取得房产证为由,称双方签订的《房屋买卖合同》无效,要求张先生退还定金5万元。张先生不肯,马小姐就诉至法院。最后法院驳回马小姐的诉讼请求,马小姐的5万元定金只能当是买个教训,要不回了。

律师分析:

《城市》第37条关于“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”的规定,在性质上是属于管理性禁止规范,不是效力性禁止规范。而根据法律规定,导致合同无效的违法内容必须是违反法律效力性强制性规定。上述商铺虽然还未取得房产证,但房产证正在办理中,而且其房产证是可以取得的。另外,早在买商铺时,马小姐就已清楚该商铺还未领取房产证的事实,知晓和同意双方对交易风险和各自的权利义务,因此,虽然房产证还没有办好,但双方签订的《房屋买卖合同》仍是合法有效的。

律师提醒,市民买铺一定要要求业主出示房产证。如果业主卖铺时尚未取得房产证,买家应对业主能否取得房产证及什么时候能拿到房产证进行评估。一般来说,如果开发商取得了整个楼盘的权属证明书(俗称“大确权”)的,即可办理单个商铺或者住宅的房产证。如果业主出售的商铺没有房产证,实际上买家也无法办理正常的过户手续。针对这种情况,商铺买家可先签订《预购合同》,在《预购合同》中约定在业主取得商铺的房产证时再签订正式的《房屋买卖合同》,以避免购买无房产证的商铺给自己带来的风险。

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