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上海市高级人民法院关于处理房屋

来源:上海房产纠纷律师 发布于:2017-3-29 14:19:52 点击量:

四、优先购买权

  16、未经登记的租赁合同,承租方是否有优先购买权?

  租赁合同中的承租方依照法律规定依法享有优先购买权,不因登记与否而影响该项权利。但是,未经登记的租赁合同,其承租人的优先购买权不得对抗第三人。这里所说的不能对抗第三人,是指一旦房屋所有权已经变更,除非能够证明第三人是恶意的,否则,未经登记的租赁合同的承租人不得以优先购买权为由要求优先取得房屋所有权。

  当然,优先购买权是租赁合同中承租人的一项法定权利,由于出租人向第三人出卖房屋的行为导致承租人不能实现优先购买权的,应当视为出租人违约,承租人可以要求出租人承担违约责任。

  17、出租人就租赁房屋已经与第三人订立买卖合同,承租人要求行使优先购买权的,其优先购买权如何行使?

  优先购买权的行使是以取得租赁物的所有权为目的的,因此,在其他人尚未取得租赁物所有权之前,承租人行使优先购买权的,都可以得到支持。也就是说,如果出租人仅仅与第三人订立了合同,而尚未办理过户、登记手续,且承租人也在知道或者应当知道该情形的3个月内提出优先购买要求的,无论第三人是否为善意,也不管租赁合同是否登记,承租人都可以要求优先购买该房屋。在房屋已经过户登记为第三人所有时,则要根据第三人是否为善意而决定承租人是否可以行使优先购买权。而租赁合同是否登记、第三人是否知晓租赁事实等则为判断第三人是否善意的重要考虑因素。

  18、承租人的优先购买权主要在哪些情形下受到限制?

  主要有共有人优先购买、出租人基于特殊身份而出卖租赁物、租赁物以特定方式发生权属变化等等。如出租人将房屋赠与他人的,房屋被强制征收、征用的,房屋以招标形式出卖的,以及房屋被强制执行等。这主要是考虑到,在赋予承租人优先购买权的同时,也要保障出租人的合法权益,而不是牺牲出租人的权利来满足承租人的要求。因此,优先购买权的行使不是没有任何条件和限制的,它不能损害出卖人的实体利益,而且也不是绝对地剥夺其他人的购买机会。因此,共有人主张优先购买权的,共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权,承租人的优先购买权不能对抗共有人的优先购买权;出租人基于与第三人的亲属关系或其他特殊关系,以低于市价出卖房屋,而离开该人身关系,出租人则不愿出售房屋的,一般情况下承租人不能享有优先购买权;承租人仅租赁部分房屋,而出租人出售整体房屋的,承租人也不是当然可以行使优先购买权。

  就上述情况而言,因共有人对房屋拥有的是所有权,即使是按份共有,对外而言,每个共有人也都是所有权人。因此,与承租人相比仍然更有优先性。而基于特殊人身关系建立的买卖关系,也与一般的买卖关系不同,它含有身份关系的考虑在内。即仅仅是基于这种特殊的身份关系,出租人才会给出较优惠的出卖条件。没有这些特殊的身份,出租人就不会给出这样的出卖条件,也就不存在承租人同等条件下的优先购买问题。就房屋的部分与整体而言,法律本身就是规定承租人对其承租的部分房屋有优先购买权,而对其他部分则没有优先购买权,故承租人的权利不能超出合同的范围。因此,如果将租赁部分单独出卖给承租人,对整体房屋其他部分出卖不产生实质性影响的,承租人对此部分可以行使优先购买权;反之,则不能行使优先购买权。否则,就是对出租人实体权利构成损害。

  19、房屋在租赁期间被拍卖,承租人是否可就该拍卖房屋行使优先购买权?

  拍卖是买卖的一种特殊形式,但其性质是买卖,不能剥夺承租人优先购买的权利,出租人或者拍卖行依然有义务通知承租人拍卖事宜。具体操作可以参照最高法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》,其中第十六条规定:“拍卖过程中,有最高应价时,优先购买权人可以表示以该最高价买受,如无更高应价,则拍归优先购买权人;如有更高应价,而优先购买权人不作表示的,则拍归该应价最高的竞买人”。

  20、对于承租人以行使优先购买权为由,诉讼请求确认出租人与第三人的房屋买卖合同无效,但未提出行使优先购买权的,如何处理?

  一种观点认为,承租人优先购买权一般包含两个诉讼请求:一为请求出租人与第三人买卖合同关系无效,二是请求与出租人建立“同等条件下”的买卖合同关系。这两个诉讼请求是承租人优先购买权的具体化。为避免讼累,切实维护承租人的优先购买权,法院在保护承租人优先购买权的判决中,可以在判决出租人与第三人买卖合同关系无效的同时,直接判决承租人与出租人买卖关系成立;出租人应依法交付房屋,承租人应(在同等条件、期限内)支付购房款。如不判明,承租人的优先购买权实际上可能无法实现。第二种观点认为,对保护承租人优先购买权的判决中,只要宣告买卖合同无效即可,无需再强行判决承租人与出租人优先购买房屋的关系成立及其他。出租人可再根据房市的情况重新确定房屋的价格,只要出租人出卖房屋,承租人可以再主张其优先购买权。

  我们认为,承租人在诉讼过程中仅主张确认买卖合同无效,而未要求行使优先购买权,经法院释明后不变更诉讼请求的,对其诉讼请求不予支持。理由是:优先购买权作为法律赋予承租人的一项权利,其目的在于保证承租人可以相对优先地取得租赁物的所有权。为此,法律允许承租人申请宣告恶意订立的买卖合同无效,以实现这个目的。也就是说申请宣告无效等都是手段,而不是目的。而法律规定保护的是承租人实现优先购买的目的。在当事人不主张购买的情况下,就说明他没有实现这个目的的意思。因此,也就没有继续加以保护的必要。故承租人不主张优先购买权,而仅要求确认合同无效的,不应支持。

  21、出租人将房屋出售于第三人,因承租人行使优先购买权而将该房屋出卖给承租人时,出租人与承租人之间的买卖合同的主要内容如价款、付款方式等如何确定?

  出租人与第三人签订的买卖合同应当作为出租人与承租人之间买卖合同的内容。

  通说认为承租人的优先购买权在权利分类上属于形成权,即享有优先购买权的承租人作出以同等条件购买系争房屋的意思表示时,该意思表示到达出租人一方时买卖合同即为成立。一般情况下,承租人主张优先购买权时,出租人已经与第三人签订了房屋买卖合同,而所谓同等条件即应当理解为买卖合同的权利义务。

  22、如何确定优先购买权的放弃?

  放弃的形式有两种,明示和默示。明示表现为出租人向承租人作出出卖房屋的意思表示后,或者承租人知道房屋出卖事实的,承租人明确表示不予购买;默示可以表现为出租人向承租人作出出卖房屋的意思表示后,或者承租人知道房屋出卖事实的,承租人在合理期限内没有买受系争房屋的意思表示,或表现为积极为出租人寻找买家,承租人另行寻找租赁房屋等。

  23、出租人通知承租人有无形式要件要求?

  合同法规定出租人在房屋出卖前合理的期限内通知承租人,该合理期限以出租人确定的期限而定。在该期限内,承租人行使其优先购买权,超过该期限的,即可推定承租人放弃优先权。

  出租人的通知形式可以灵活多样,如可通过信函、在租赁房屋处张贴告示等形式均可。但无论以什么形式通知,都应当以送达承租人为必要。单纯以登报公告等形式进行通知,而未针对承租人进行通知的,不发生通知的效果。

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