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上海房产纠纷律师:租来的房子能否再转租?

来源:上海房产纠纷律师 发布于:2017-3-28 20:57:51 点击量:

2013年1月,被告李某与张某签订了一份房屋租赁合同,合同中约定租期1年,即2013年1月至2013年12月,每月租金2000元。2013年5月,原房东张某把房子卖给了原告陈某,双方办理了房屋过户手续。后李某因工作地点临时搬迁,于2013年8月1日将该房屋以2200元的价格转租他人。2013年10月10日,原告上门查看时发现这件事,认为被告违反合同约定,要求解除合同,双方协商无果,原告遂向法院起诉要求解除合同。

  法院经审理认为:被告违反合同约定将房屋转租,根据合同法第224条第2款“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”的规定,已符合法定解除合同的条件,原告有权解除合同。

  1、换新房东,租赁合同仍有效

  根据合同法第229条规定,“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。也就是说,李某与原房东签订的租赁合同依然合法有效,新房东作为合同中的出租方仍需遵守合同的约定。

  但是,如果李某与原房东只是口头达成协议,没有签订书面合同,根据合同法第215条规定,“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁”。对于不定期租赁,双方可以随时解除合同。

  2、私自转租,房东可解除合同

  原告陈某拥有该房屋的合法所有权,同时也承继了原房东与被告之间签订的租赁合同中的权利义务。原房东与被告签订的租赁合同中明确约定,承租方即被告对租赁的房屋只有使用权,无权对该房产做任何处理,而被告却违反合同约定将房屋转租赁,根据合同法第224条第2款的规定,已符合法定解除合同的条件,因此原告有权解除合同。如果出租方知道或应当知道承租方转租的事实,但是在六个月内未表示异议的,再提出要求解除合同时,法院不予以支持。

  3、同意转租后的法律关系

  根据合同法规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。也就是说经过房东同意进行的转租,会存在两个租赁法律关系,第一是原来的租赁合同依然有效,第二是新的承租人与第三人之间的合同也有效。

  但是新的合同是依附于原合同的,如果原合同到期则新合同也不能继续履行。如果转租后的租金高于原租金的话,该转租收益归承租人。如果未经同意的转租也存在转租收益的话,根据不当得利的原则,该收益应归出租人。


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