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关于动拆迁居民100问答 之二

上海拆迁律师 时间:2020-11-30 9:50:21

关于动拆迁居民100问答 之二

11、朱律师,你好,律师在征收过程中能起到什么作用?

答:举个例子说在说在签约时作用,有户遗产房,权利人是三人按份共有,其中一人过世。过世一人子女比较多,到签约的时候,由于所有人无法达成一致,该权利人的继承人不同意签约。但不在法定期限内签约,蛋糕会越来越小,很多奖励都没了。而且动迁办以权利人没授权或者一致不签,怎么办?其中两个权利人找到朱律师,问有没有什么办法解决,我评估之后,认为所涉房产为私房,而且是按份共有,且份额大于三分之二,根据物权法的规定可以处分,故根据相关规定,我认为可以以该两名权利人和动迁办签订协议。而且被征收人以书面的形式向动迁组申请要求签约,动迁组经过请示领导,并最终和该两个权利人正式签约。整个大蛋糕争取到哦,该被征收人实际也搬出并交付房屋,同时动拆迁办也支付了部分动拆迁款给该两权利人。另外,每个动迁办都聘请了律师团队审核方案,组织调解,参与听证,解答法律咨询等来保障,律师在每个阶段都有着重要作用,也为保障依法征收提供的保障。

12、朱律师,晚上好!打扰你了,想咨询一下私房动迁遗产关于三块砖怎么分割?有户口和没有户口有区别吗?谢谢!

答:私房中三块砖这些都是属于房屋的价值补偿款,如果是遗产的的话,则按照继承的方式分割,实践种不同法院有不同的分法,有的法院是三块都属于房屋的价值补偿款,应当按照遗产进行确定,有的是分割第一块砖,就是我们说的评估价格,有的是分割第一、第二块砖也就是价格补贴。在这些情况要考虑到安置房屋的使用人。在三块砖的分割上有户口和没户口没有区别,但在货币和房子上有优先的考虑。

13、朱律师,你好!我想问一下,现在动迁是一证一户,那像我们家这种情况,如果另一个权利人拿货币,我拿房子,可以吗,谢谢!我拿属于我分额的房,他拿60%的货币这样不行吗,朱律师,这张结算单,除了签约率奖、搬迁率奖和迁户口费(预计16)没算上,基本就是这些,没上产证但有户口的儿子能分多少,如请你做代理律师需多少费用,望告知一下,多谢了

答:你们所说的是私房,且是按份共有,首先应当是权利人进行签约,就是拿房或拿钱或者既拿房还拿钱进行协商一致。如果无法协商一致则根据物权的表决方法决定。关于没上产证但户口的儿子,根据相关规定,权利人应当安置房屋的使用人,如果他处无房可以参照22平的补偿金额,当然也有可能动拆迁协议中补偿给使用人的金额比这个大。

14、你好,朱律师,问下关于征收中说一证一户是什么意思呢?

答:被征收户每户原则上只能选购一套安置房,所选房屋的价值总额不得超出补偿金额。基地提供安置房源时,不再考虑被征收户的家庭结构,经认定符合居住困难户条件的,居住困难户保障补贴可用于购买本地块安置房源。

也就是说,上海将按照1:1的比例实行分配,一张房产证所对应的房子在动迁后只获得一套动迁房。当然,如果对安置房不满意的,也可以选择货币安置的方式自行进行购买。政府也会给予相应的补贴,所以居民完全可以购得比现有房屋更好的安置房。

“一证一套”的例外情况:

1)、享受托底保障的被征收户,可购买的安置房屋的面积和房型,以托底保障对象每人22平方米的标准进行选购。

2)、被认定为居住困难的人员,也可按每人22平方米的标准购买安置房屋。

那么如何认定托底保障户和居住困难人员?

1、被征收户提出书面申请,征收部门经过核查后作出认定。

2、核查结果将在基地公示。公示期间没有人提出异议的,公示期满后认定结果即生效。

3、申请的主体,既可以是被征收房屋的承租人(被征收房屋系公房的情况下)、产权人(被征收房屋系私房的情况下),也可以是被征收房屋的实际使用人。

15、朱律师,关于私房动拆迁的三块砖价值如何计算?

旧改征收中,居民朋友们可以拿到的钱有:补偿、补贴、奖励三部分,其中补偿的部分就是大家平时说的“三块砖”。“三块砖头”其实是指被征收房屋的价值补偿款,即:评估价格+价格补贴+套型面积补贴。由于价值补偿款由三部分组成,且都与房屋的面积有关,故俗称为“三块砖头”。

一块砖

评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价X被征收房屋的建筑面积。

第一块是被征收房屋的价值补偿,单价高于均价算单价,低于均价算均价。(公有租赁房屋评估价格X80%,私房不用折算。)

二块砖

价格补贴=评估均价X补贴系数(0.3)X被征收房屋的建筑面积。

第二块是被征收房屋的价格补贴,补贴系数标准由区(县)人民政府制定。

三块砖

套型面积补贴=评估均价X15平方米。(仅适用旧里、简屋及其他非成套独用居住房屋)

考虑到以上这些房屋类型没有配套的厨卫设施,特别增加此项补贴。

 

16、产证上产权人一栏里写的是爷爷名字(已过世)备注栏里4个子女共同共有(我父亲,娘娘,三叔,四叔(我父亲(过世)奶奶也过世了。在此地的户口10个户口,你说怎么分?

答:该私房为共同共有,备注栏有名字,说明也是产权人之一,而后去世的人按则遗产继承,可以分为居住产权人和非居住产权人,关于户口,则如果他处无房,则产权人需要对其进行安置,还可以看下是否申请了托底,根据征收协议来。

17、母女私房拆迁女儿户口空挂有动迁补偿吗?

答:私房的动迁其中动迁利益属于母亲所有,母亲对女儿有安置的义务。当然这里要结合女儿是否空挂户口,以及是否为共同居住人,以及女儿是否他处有房,如果他处有房,则无需安置。

18、女儿已婚但户口没迁走,会享受拆迁补偿吗?

答:需要跟进基地征收,如果他处房屋,则房屋所有人需要对儿女进行安置。

19、私房是我婚前的房子,现在拆迁,我问下现在拆迁后,该财产属于夫妻共同财产吗?

答:该私房本身属于你婚前的房子,也就是你的个人财产,拆迁后,该房子相当于自然升值,自然属于你的个人财产。

20、第二个问题,如何为本户争取最大利益?律师在征收过程中能起到什么作用?首先说明,征收组是基本不会欢迎居民带着律师去基地沟通和调解的。有一次居民带着律师一起来调解,直接就被请了出去,否则征收组就不组织调解了。那个律师还要质问我为什么能坐在那里,我就特别尴尬和无奈。所以如果有居民想请各位律师去参与调解和谈判,尽量不要带去现场,除非事先跟经办人问过没问题。这是现状,没办法的。但是律师参与整个的征收过程对于居民为本户争取最大利益又是非常重要的。如果有律师给居民各个阶段的决定做参考和建议,可能会最大程度的避免最后的诉讼和损失。简单的说,要不要申请托底?选房还是选货币?怎么签订书面协议分割大蛋糕?每个决定都可能代表几万甚至几十万的区别。所以我的建议是,征收开始就付费请律师,专业的人做专业的事。律师根据这一户的详细情况进行分析判断,并结合审判实践告诉风险。我的经验是至少需要一个小时。再简单的四五个人的家庭,都需要一个小时的时间才能给出负责的方案。我认为这个咨询费的成本是非常值得花的。我参加别的律师讲座的时候,居民都迫不及待想要律师一句话告诉他们分多少钱,这是不现实的,也是对自己不负责的。为了自己几十万甚至几百万的利益,如果几千块的咨询费都不想付出,那我也只能呵呵了,对吧?在申请居住困难,托底保障时“他处有房”是指福利性分房吗?


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