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上海房产纠纷律师|一房数卖如何处理,未经抵押权人同意的房屋转让如何处理?

来源:上海房产纠纷律师 发布于:2017-2-10 15:55:57 点击量:

上海房产纠纷律师一、一房数卖如何处理

1、一房数卖,买卖合同都有效吗?

审判实践:出卖人就同一房屋订立数个房屋买卖合同的情形,首先需要确定数个买卖合同的效力。根据《物权法》第十五条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力;《合同法》第五十二条规定:恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,合同无效。在目前的司法实务中,一般不轻易否定合同的效力,除非存在法律法规有明确规定合同无效或被禁止的情形,否则应当认定数个买卖合同均有效。

2、一房数卖的数个合同均为有效,且均未办理变更登记的情况下如何处理?

审判实践:房屋所有权人一房数卖,数个房地产买卖合同不能因订立时间在后而被认定为无效。除非当事人有《合同法》第五十二条规定的情形。

房屋所有权人作为转让方就同一房屋订立数个买卖合同,在买卖合同有效的情况下,受让方均要求履行合同的,按照以下情形分别处理:1、已先行合法占有房屋的受让方请求转让方履行房地产权转移登记等合同义务的,应予支持;2、均未办理房屋变更登记手续,又未合法占有房屋,先行支付房屋转让款的受让方请求转让方履行交付房屋和办理房地产权转移登记等合同义务的,应予支持;3、合同均未履行,依法成立在先的合同受让方请求履行合同的,应予支持。未能取得房屋所有权的受让方请求解除合同、赔偿损失的勺按照《合同珐》的有关规定处理。

二、未经抵押权人同意的房屋转让如何处理

首先,需要解决的一个问题是,未经抵押权人同意而签订的房屋买卖合同是否有效?有些人主张买卖合同未经抵押权人同意,因为违反物权法第191条关于“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产”,的规定而无效。本律师认为未经抵押权人同意转让抵押财产的,不能依据物权法第191条的规定认定转让合同无效,因为物权法的这一规定是管理性规范而非效力性规范,不能以此认定合同无效。最高人民法院2011年全国民事审判工作会议纪要(法办[2011]442号)也规定:未经抵押权人同意转让抵押财产的,不能依据物权法第一百九十一条第二款规定认定转让合同无效。受让人因抵押权登记未涂销,请求解除合同的,应予支持;受让人要求转让人承担相应民事责任的,根据当事人的过错程度等予以确定。

其次,要面对的一个问题是未经抵押权人同意,买受人能否取得房屋所有权?按照现行的产权登记手续,房屋抵押权存续期间,在房屋抵押登记未被注销的情况下,房屋的产权是不能办理过户登记的。在买受人代为清偿债务消灭抵押权前,买受人实际无法办理房屋所有权转移登记手续,合同构成履行不能,买受人有权解除合同,并要求出卖人承担相应的违约责任。但买受人要求继续履行合同,办理房屋所有权转移登记,不能支持。但是根据《物权法》第一百九十一条第二款的规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因此,若买受人同意代为清偿债务消灭抵押权情况下,买受人要求出卖人协助办理房屋所有权转移登记手续的请求是可以支持的。

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