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上海房屋拆迁纠纷律师,PPP项目用地

来源:上海房产纠纷律师 发布于:2017-1-15 17:59:51 点击量:

上海房屋买卖合同纠纷律师,PPP项目合同中的项目用地条款,是在项目实施中涉及的土 地方面的权利义务规定,通常包括土地权利的取得、相关费用的 承担以及土地使用的权利及限制等内容。 

一、土地权利的取得 

(一)一般原则。 大部分的 PPP项目,尤其是基础设施建设项目或其他涉及建 设的项目,均会涉及到项目用地问题,由哪一方负责取得土地对 于这类项目而言非常关键。 在  PPP实践中,通常根据政府方和项目公司哪一方更有能 力、更有优势承担取得土地的责任的原则,来判定由哪一方负责 取得土地。 

(二)两种实践选择。 实践中,根据 PPP项目的签约主体和具体情况不同,土地使 用权的取得通常有以下两种选择: 1.由政府方负责提供土地使用权。 (1)主要考虑因素。 如果签署 PPP项目合同的政府方是对土地使用权拥有一定控 制权和管辖权的政府或政府部门(例如,县级以上人民政府), 在 PPP项目实施中,该政府方负责取得土地使用权对于项目的实 施一般更为经济和效率,主要原因在于:一方面,在我国的法律 框架下,土地所有权一般归国家或集体所有,由对土地使用权有 一定控制力的政府方负责取得土地使用权更为便利(根据我国法律,除乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准可使用农 民集体所有的土地外,其他的建设用地均须先由国家征收原属于 农民集体所有的土地,将其变为国有土地后才可进行出让或划 拨);另一方面,根据《土地管理法》及其他相关法律的规定和 实践,对于城市基础设施用地和公益事业用地以及国家重点扶持 的能源、交通、水利等基础设施用地,大多采用划拨的方式,项 目公司一般无法自行取得该土地使用权。 (2)具体安排。 政府方以土地划拨或出让等方式向项目公司提供项目建设用 地的土地使用权及相关进入场地的道路使用权,并根据项目建设 需要为项目公司提供临时用地。项目的用地预审手续和土地使用 权证均由政府方办理,项目公司主要予以配合。 上述土地如涉及征地、拆迁和安臵,通常由政府方负责完成 该土地的征用补偿、拆迁、场地平整、人员安臵等工作,并向项 目公司提供没有设定他项权利、满足开工条件的净地作为项目用 地。 2.由政府方协助项目公司获得土地使用权。 如果项目公司完全有权、有能力根据我国法律规定自行取得 土地使用权的,则可以考虑由项目公司自行取得土地使用权,但 政府方应提供必要的协助。

 二、取得土地使用权或其它相关权利的费用 (一)取得土地使用权或其它相关权利所涉及的费用。 29   在取得土地使用权或其他相关权利的过程中可能会涉及的费 用包括:土地出让金、征地补偿费用(具体可能包括土地补偿 费、安臵补助费、地上附着物和青苗补偿费等)、土地恢复平整 费用以及临时使用土地补偿费等。 (二)费用的承担。 实践中,负责取得土地使用权与支付相关费用的有可能不是 同一主体。通常来讲,即使由政府方负责取得土地权利以及完成 相关土地征用和平整工作,也可以要求项目公司支付一定的相关 费用。 具体项目公司应当承担哪些费用和承担多少,需要根据费用 的性质、项目公司的承担能力、项目的投资回报等进行综合评 估。例如,实践中项目公司和政府方可能会约定一个暂定价,项 目公司在暂定价的范围内承担土地使用权取得的费用,如实际费 用超过该暂定价,对于超出的部分双方可以协商约定由政府方承 担或由双方分担。 

三、土地使用的权利及限制 

(一)项目公司的土地权利——土地使用权。 PPP项目合同中通常会约定,项目公司有权在项目期限内独 占性地使用特定土地进行以实施项目为目的的活动。根据我国 《土地管理法》规定,出让国有土地使用权可以依法转让、出 租、抵押和继承;划拨国有土地使用权在依法报批并补缴土地使 用权出让金后,可以转让、出租、抵押。

(二)项目公司土地使用权的限制。 由于土地是为专门实施特定的 PPP项目而划拨或出让给项目 公司的,因此在 PPP项目合同中通常还会明确规定,未经政府批 准,项目公司不得将该项目涉及的土地使用权转让给第三方或用 于该项目以外的其他用途。 除 PPP项目合同中的限制外,项目公司的土地使用权还要受 土地使用权出让合同或者土地使用权划拨批准文件的约束,并且 要遵守《土地管理法》等相关法律法规的规定。 

(三)政府方的场地出入权。 1.政府方有权出入项目设施场地。 为了保证政府对项目的开展拥有足够的监督权(关于政府方 的监督和介入权利,请见本章第十七节),在 PPP项目合同中, 通常会规定政府方出入项目设施场地的权利。 2.条件和限制。 但政府方行使上述出入权需要有一定的条件和限制,包括: (1)仅在特定目的(双方可在    PPP项目合同中就  “特定目 的”的具体范围予以明确约定)下才有权进入场地,例如检查建 设进度、监督项目公司履行 PPP项目合同项下义务等; (2)履行双方约定的合理通知义务后才可入场; (3)需要遵守一般的安全保卫规定,并不得影响项目的正 常建设和运营。 31   需要特别说明的是,上述条件和限制仅是对政府方合同权利 的约束,政府方及其他政府部门为依法行使其行政监管职权而采 取的行政措施不受上述合同条款的限制。  

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